Наверняка, хоть раз в жизни вы думали о том, что сборный дом (casa prefabricada) вдали от городской суеты станет хорошим выбором для жизни или проведения отпуска. Спрос на этот тип жилья, очень популярный в США и Канаде, в Испании заметно вырос. Давайте выясним, какие основные моменты нужно знать будущему владельцу сборного дома — могут ли такие дома устанавливаться на любом участке, требуется ли лицензия для проживания в нём и куда нужно обращаться, чтобы получить все разрешения?
В Испании нет специального закона, регулирующего обязательства, разрешения или налогообложение сборных домов в целом, но характеристики, относящиеся к установке дома, и будут определять законодательные нормативы. Так, в Гражданском Кодексе проводится различие между движимым и недвижимым имуществом. В статье 334 указано, что недвижимым имуществом являются «земли, здания, дороги и сооружения всех видов, прочно связанные с землей», в то время как движимым имуществом — «что можно транспортировать из одной точки в другую без ущерба недвижимой вещи, с которой они объединены».
Photo Credit: Unsplash.com
Поэтому, если ваш сборный дом нужно цементировать и подключать к общему водоснабжению и энергоснабжению, то он будет считаться недвижимым имуществом, и вы должны выполнять требования Закона о планировании строительства (LOE) и Технического Кодекса по строительству (СТЕ): вам понадобится лицензия на строительство, на проведение работ, на размещение и на прикрепление к городскому участку. Для всех этих формальностей необходимо иметь проект, подписанный архитектором, хотя в большинстве случаев этот документ будет предоставлен производителем сборного дома при условии, что вы не изменили его оригинальный проект.
Если же ваш дом можно транспортировать, то будем говорить об имуществе движимом. В этом случае не нужно столько много документов, только тот, который касается расположения дома. Как правило, закон считает, что такие жилые объекты могут поменять свое положение в любой момент, поэтому им не требуется столько разрешений.
Каким должен быть участок?
Как правило, если мы будем в сборном доме жить постоянно, то необходим городской участок. Но если мы разместим сборный дом в сельской местности, то последнее слово останется за автономным сообществом, в чьем ведении находятся незастроенные участки. Например, в Эстремадуре более гибкие правила для установки мобильных домов или для использования солнечной энергии на сельском участке, при условии, если они будут установлены не в охраняемой природной зоне. А вот Галисия и Астурия такую установку не разрешают.
Чтобы узнать квалификацию участка, необходимо посмотреть Генеральный план застройки и его вспомогательные нормативы, в соответствии с которыми регулируется жилищное строительство. Поэтому, чтобы выполнить какую-либо процедуру, необходимо обратиться в мэрию, к которой принадлежит участок, и запросить выписку. При этом муниципальный техник объяснит, каковы характеристики участка, и детализирует, совместим ли он с установкой сборного дома. В этом случае будет приниматься не конструктивная модель, а метраж (построенный), максимальные высоты, площадь занимаемая, границы в метрах, внешняя отделка и т.п.
Наличие всех разрешений даст вам «спать спокойно», поскольку любое использование земли, несовместимое с её классификацией, будет признано незаконным. Кроме того, желательно знать состояние грунта. Для этих целей можно заказать топографическое и геотехническое исследование.
Какие сборы и налоги нужно заплатить?
Все процедуры с данным типом жилья влекут за собой расходы, которые в случае с мобильными домами (движимыми) будут меньше. Не нужно разрешения на осуществление работ, но нужна будет документация о его расположении, такая, как городская лицензия, а это от 0,5% до 2,0% стоимости дома (движимого).
А для дома, который является недвижимым имуществом, в дополнение к городской лицензии нужно заплатить, вместе с представлением проекта, налог на сооружения, установки и работы, который обычно составляет 4% от стоимости дома.
Когда дом будет готов, мы должны урегулировать его использование. С этой целью запрашивается cédula de habitabilidad , минимальная стоимость которой устанавливается каждым автономным сообществом отдельно, далее licencia de primera ocupación , выдавая которую, муниципалитет удостоверяет, что все положения проекта соблюдены, что составляет 1% от стоимости, а также, при необходимости, подключение к коммунальной инфраструктуре. Мобильные дома (движимые) освобождаются от этих процедур, если они не хотят подключать коммунальную инфраструктуру. Если же желают, то нужно будет получать документы как для традиционного дома.
Сборные дома, считающиеся недвижимым имуществом, могут претендовать на ипотеку. Однако, если дом стоит на сельском участке, либо его неправильно зарегистрировали в Реестре прав собственности, или же это мобильный дом, тогда на ипотеку рассчитывать не стоит, но возможен вариант финансирования как персональный кредит. Для облегчения этих процедур некоторые производители имеют соглашения с финансовыми учреждениями.
Выбор материала: дерево, сталь или бетон?
Наиболее выгодные и современные сборные дома — это так называемые модульные дома, которые могут полностью быть приспособлены к потребностям своих владельцев. Их модули создаются на заводах и их дизайн с каждым разом всё более креативен. Что касается материалов, то наиболее традиционным является дерево. Оно также является наиболее экономичным при покупке, хотя его обслуживание более дорогостоящее, а срок эксплуатации — меньше.
Со своей стороны, конструкции из стали обеспечивают жёсткость, прочность и долговечность, хотя в последнее время рынок завоевывают сборные дома из бетона. Устойчивые к воздействиям и адаптируемые практически к любой среде, они имеют более низкую цену, чем дома традиционные. Существуют также и другие варианты сборных домов, как, например, из ПВХ с высоким уровнем резистенции и изоляции, как от холода, так и от жары.
Независимо от того, какой материал вы выбрали, производитель сборного дома обязан предоставить вам 10 лет гарантии. Кроме того, новый европейский норматив, который регулирует энергоэффективность жилища, также применяется и к домам сборным. Большинство производителей уже адаптировали свои дома к этому закону, но будет не лишним еще раз всё проверить, чтобы избежать в дальнейшем неприятных сюрпризов. Зная все детали и подробности, вы сможете приобрести такой сборный дом, который наилучшим образом будет отвечать вашим потребностям.
